戴德梁行孟祎：城市更新升級，如何破解“網紅與長紅”痛點？

中經記者?吳靜?盧志坤?北京報道

“城市何以更新？城市以何更新？”近日，在戴德梁行2026年第一季度發布會上，戴德梁行北區商業部主管孟祎以此為題，給出了她的深度解答。

她指出，隨著北京市“十五五”規劃將城市更新單獨列章，以及國家層面政策持續加碼，城市更新已從過去的單一物業改造邁入區域綜合更新、宜居環境提質、產業空間升級三大方向縱深推進的新階段。

然而，行業仍面臨“網紅與長紅的博弈”“公益與收益的博弈”“修舊與如舊的取舍”三大核心痛點，需要以長期主義運營、多元主體協同和精細化投融資機制來破局。

政策春風與全球共識

孟祎開宗明義地表示，之所以在當前時點重提城市更新，是因為“感受到了政策的春風”。她提到，國家層面，近期自然資源部38號文對土地供給側的調整，以及北京市“十五五”規劃綱要中明確提出的三大重點方向，為行業指明了路徑。

根據規劃，北京市將實施區域綜合性更新，探索整體謀劃、資源統籌、政策集成、多元參與的更新模式，打造中軸線沿線、磁器口東片區、永定灣等一批功能復合、特色鮮明的更新片區；推進宜居空間更新，包括老舊小區改造、危房改建、城中村改造及一刻鐘便民生活圈建設；深入開展產業空間更新，推動100處以上老舊廠房和低效產業園區更新，加快燕莎藍港等商圈改造提升。

孟祎同時強調，城市更新并非中國獨有。“這周我們有全球同事來到北京，他們交流的主要話題也是城市更新。”她認為，全球核心城市都面臨老舊物業（產業、辦公、酒店、廠房、購物中心）如何激活價值的問題。“城市更新是難但正確的事情，我們已經進入了下一個階段。”

她指出，新時代城市更新正面臨著三大痛點。

一是網紅與長紅的博弈。很多項目希望一炮而紅，但財務上往往需要15年甚至更長周期才能回本。“這需要長效更新、長期主義的運營理念。”她以歐美、日本為例，指出成功的片區更新往往長達20至30年。

二是公益與收益的博弈。一般政府主導的水系、公園、綠道、老舊小區改造偏重公益價值，但如何在此基礎上提升收益、覆蓋日常運營成本，是參與各方需要思考的問題。

三是修舊與如舊的取舍。對于承載歷史機理的空間，改造和場景營造直接決定項目成敗。孟祎表示，不能簡單追求“修舊如舊”，而要在保留歷史肌理的同時實現功能活化。

她以上海永源路為例指出，永源路地處愚園路和南京西路之間，全長500米，原為30余年爛尾地塊。2025年起經整體改造，轉型為融合潮流零售、餐飲、公共空間的開放式復合街區。運營方創邑公司采用了“場域優先”的招商邏輯，引入SMFK上海首店、Baxter亞洲首店等自帶話題性的品牌，形成強烈的視覺記憶點。

更值得關注的是，永源路預留了超2000平方米的開放草坪，全天開放。這塊“沒有收入”的草坪，卻帶來了單場活動全網超2億的曝光，成為首店選址的重要原因。孟祎指出：“北方城市常擔心室外空間不可行，但永源路證明，一塊草坪就能成為公共事件的發生空間和經營提升的載體。”

此外，運營方從單純的“品牌快閃”升級為“街區級公共事件”，通過動線設計、業態聯動、傳播協同，讓活動溢出品牌本身，成為整條街的集體敘事。HOKA社群活動、NIKE?3v3足球賽、Adidas貝殼頭街區等持續不斷的城市營銷事件，為項目帶來多元收入和客流，支撐了更高的租金水平。

她分享的另一個國際案例是東京下北澤，該地位于東京都世田谷區，毗鄰澀谷。2019年小田急線轉入地下后，鐵路舊址被重新開發，形成總長1.7公里、劃分為13個區域的下北線路街。其開發邏輯從“賺地價”轉向“支援型開發”。亮點空間“BONUS?TRACK”由1棟商用主樓和4幢商住合一聯排建筑組成，首層為商業店鋪，二層供創業者居住，最大化降低創業租戶租金。

孟祎總結了下北澤的啟示：摒棄短期逐利，堅守長期價值；構建多方協同，實現“專業運營+居民共創”；小尺度低沖擊改造，打造復合化、開放式場景；通過精細化運營與社群培育，讓街區保持長期活力，實現可持續發展。

三大現實掣肘

盡管前景廣闊，孟祎直言國內城市更新從前期開發到長期收益仍面臨三大現實痛點。

一是用地性質和土地使用年限導致的投資顧慮。她指出，北京很多城市更新項目的產權屬于市屬平臺公司，需通過北交所租賃，但最長期限僅10年。“真正的運營方承租后，如果只租10年，連改造成本都覆蓋不了。項目剛盈利就要面臨下一個未知。”

對于品牌方也是如此，大型餐飲、體驗類業態通常需要10年租約，如果項目土地剩余年限短或租約年限短，將會使這類業態受限。

不過，政策層面已出現積極信號。今年1月份，自然資源部與住房和城鄉建設部聯合印發的《關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》中，明確鼓勵彈性年期、長期租賃、先租后讓等多元化供地方式，允許根據產業生命周期設定差異化使用年限；對于利用存量土地發展國家支持產業的，可享受最長5年過渡期政策；鼓勵土地混合利用與功能復合，允許產業用地配置一定比例的研發、辦公、商業及生活服務設施；同時支持資源資產組合供應與整體運營。

二是前期投資大、持續經營扶持導致的投資回報顧慮。孟祎表示，城市更新項目少則幾千萬元、多則上億元投入，回報周期慢，改造方和運營方希望有主體牽頭投入。“誰來投資”直接決定了成熟運營方能否進入。她建議強化政策性資金支撐，利用國開行、農發行的改造專項借款作為“第一桶金”，并推進資產證券化，依托基礎設施REITs、類REITs實現“投資—運營—退出”的良性循環，同時優化資產負債結構，擴大優質資產規模。

三是運營層面仍然任重道遠。“現在政府平臺公司確實也更看重運營。”在她看來，城市更新雖然像“小塊肉”，但麻雀雖小五臟俱全，需要更精細、更集約的運營。

（編輯：盧志坤?審核：童海華 校對：顏京寧）