土地收緊，要推高房價了？

最近樓市又開始有蠢蠢欲動的風聲，說土地開始收緊，房價要漲了，要不要趕緊上車了？

所謂土地收緊的說法，源于最近自然資源部出的38號文，里面說到：

年度新政城鄉建設用地，原則上不得超過盤活存量土地面積；

新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發。

（來源：自然資源部2026第38號文）?

乍一看，確實是新增建設用地不給商品房了，供給不就少了，但官方早已經預判到大家簡單粗暴的反應。

所以在3月16日的新聞發布會上，開發利用司司長孔維東親自出來解釋了，這不等于不供應房地產用地，而是要重點用好存量資源“精供優供”，因城施策把握好供地的節奏和時序。

（來源：財聯社）?

現在限制的是新增建設用地，也就是從農地、林地等新轉過來的那部分，但是房地產用地的來源很多，像舊城改造、城市更新、低效用地再開發這些存量盤活的渠道，完全不受這條政策約束。

領導的回答很明白了，這是在調結構，要從做高增量，轉變為做好存量。

從這個趨勢來看，以后房地產開發用地的新增供給還會持續受限，大家都得去盤活存量，能把現在的庫存都很不容易了，還說啥供不應求的看漲措辭呢？

從克而瑞的《2025年存量宅地清單透視》報告來看，截至2025年，全國313個城市發布了詳細的存量住宅用地清單，很多城市的狹義庫存，也就是已取預售證但沒未售出的房子雖然在下降，但是拿地了還沒開工的，或者在建沒竣工的廣義庫存，還是處于歷史高位。

一些二線和強三線城市，如鄭州、武漢、成都部分區域的存量宅地，也足以支撐3-5年市場銷售。

（來源：克而瑞）?

所以現在大家才經常聽到專項債收儲的消息，明確將存量閑置地塊優先納入收儲計劃，并且賦予地方政府在收購定價、用途上的自主權。

當然，現在的租售比還不劃算，直接大干快上可能就是一虧錢的買賣，所以這個收儲現在推進得還是比較慢的。

所以單從新增供給收緊就得出房價上漲的結論，顯然不對，就像倉庫里已經堆滿了貨，限制一下進貨，貨就會變貴嗎？

只有需求快速上來了，才有這個可能。

在上一輪房地產牛市，北京、上海這種一線城市，本來新增用地就嚴格受限，但2021年以來房價持續調整，就說明在需求端疲軟的背景下，供給端收緊并不能自動推升房價。

而三四線城市的房價大漲，棚改，也就是需求端的貨幣補貼，才是關鍵因素，依然是需求端發力，才能成為房價推手。

但現在需求怎么樣，大家自己也有體感。

從數據上看，國家統計局的數據，今年前2個月，新建商品房銷售面積9293萬平方米，同比下降13.5%，降幅比上年全年擴大4.8個百分點；

其中住宅銷售面積下降15.9%，新建商品房銷售額8186億元，下降20.2%，降幅擴大7.6個百分點。

?（來源：國家統計局）

個人按揭貸款1128億，同比大幅下降41.9%。

從數據上看，也是和體感差不多，買房的人少了，愿意貸款買房的人也少了，當然歸根結底，還是收入預期的問題，所以需求端的問題，比起供給端來說還要更棘手。

從長遠看，控制新增用地，推動存量盤活，是城市發展的正確方向，對土地資源的可持續利用也有價值，但如果有人拿這個文件，上來說土地收緊了，房價要漲了，只能說又是個煽動情緒的大忽悠罷了。

當然，之前咱們也說，現在中國的樓市是走向分化的，不能一概而論地說房價就不會漲。

核心城市有一定支撐，比如現在上海有企穩的希望，但前提也是需求端真正企穩，這個企穩背后的邏輯在于，一邊供地不斷減少，地價上去，一邊政策放松加上產業吸引力之下的人口不斷流入，這樣的供求格局的轉變。

所以這么看其實很清晰，這樣的邏輯不一定能推演到全國，低線城市人口在流出，老齡化，庫存在積壓，總是供大于求，那么即便政策放松，也很難改變基本面。

有人這時候會說，不一定吧，現在不是也挺多人回老家發展的嗎？

回老家，確實是某些人的真實選擇，或者說是某種程度上的退出機制，自己混不下去了，卷不動了，想安穩陪家人了等等原因，都可以選擇退出，但只是退出，大家并不會否認，大城市才是上升通道。

金融、科技、高端制造、現代服務業，要往效率高的地方去，所以會扎堆在大城市，大城市的工作機會、收入、教育、醫療、公共服務這些，都是碾壓級別的存在。

人口流動，本質上是為了獲得機會，只要新鮮血液的年輕人，還想拼前途和收入，拼教育和醫療，大城市就一直有吸引力。

從世界各國的經驗來看，人口持續向都市圈還有城市群集中，是所有發達經濟體城鎮化后期的共同方向，大洋彼岸的美麗國，隔壁的日本，都是這樣，韓國甚至是最極端的樣本了，人口極度向首爾圈集中。

從七普和八普數據來看，長三角、珠三角、京津冀、成渝等城市群，就是全國人口主要流入地，即便城鎮化進程放緩了，但是大城市化進程還是比較快，人口還是在持續流入。

核心一二線城市和三四線城市的房地產，也會因此走向不同的世界。

這就是存量時代的邏輯。