三條紅線取消，房企就能活了？

三條紅線取消，房企就能活了？
2026年02月06日 12:00 大巴-理財巴士
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之前和大家聊過萬科債券展期的事情，現在終于有進展了，幾經談判，兩筆共57億的債券展期成功。

而且，深鐵還是沒有放棄萬科，又提供了23.6億借款，利率2.34%，期限36個月，專門用來還債。

按照展期方案，1月28日必須先兌付40%本金+利息，總共24.61億，有了深鐵的支援，萬科只需要拿出1.01億兌付就行，剩下的60%，展期一年2026年12月28日才兌付。

所以這場風波算是先趟了過去，有了點喘息時間。

?（來源：萬科）

雖然深鐵這次還是沒有“棄子”，但下一回不知道怎樣，咱們上次也說，從現實情況來看，展期只是第一步，這幾年債券展期的房企，后來基本都走上債務重組或者違約。

而萬科2025年業績預告，出來也是很嚇人。

全年歸母凈利潤預計虧損約820億元，平均每天虧損約2.2個億。

這個虧損規模，已經超過海航控股在2020年創下的640億虧損紀錄，可能會成為A股年度虧損新高。

（來源：東方財富）?

沒想到濃眉大眼的，竟然是最會捅刀的，一爆就爆個創紀錄的虧損？

不過，倒不是真金白銀的經營就虧了那么多錢，更像是一種對歷史舊賬的集中清算。

萬科自己的解釋是，這份報告期內的房地產開發結算利潤，其實對應了2023年、2024年銷售的項目，還有2025年消化的現房和準現房庫存，因為市場冷清，都賣不出什么價格，但這些項目當時拿地的時候很貴，所以報告期結算毛利總額大幅減少。

除此之外，還“新增計提了信用減值和資產減值”，意思就是存貨貶值了，所以這個虧也算了進去。

比如2024年，萬科虧了494個億，這里面很大一部分虧損，就是存貨貶值導致的計提，什么徐州、佛山、紹興等各地的項目，都在跌價，這些貶值都得算進去。

還有其他的多元化非主業投資，長租公寓，物流倉儲，冰雪業務等等，也在虧錢。

就連大宗資產和股權的處置，都是低于賬面值的甩賣，同樣是虧。

所以這林林總總都算進去，不是2025年突然一下出來的，只是這次把賬都攤開來，集中確認虧損，一次清算了。

（來源：萬科2025業績預告）?

之前大家都覺得可能要市場化處理萬科，但現在對萬科似乎又有點想要保主體的意思，這塊清算或許是為后續做鋪墊。

不過，深鐵借錢給萬科要求抵押物或者質押品，萬科現在這情況，人家大股東是不指望股權這塊拿回錢的了，只能通過抵押擔保，來盡可能挽回損失。

至于小散戶股東，看著這公司2年就虧掉過往30多年賺的錢，是無能為力的，只能認賠。

萬科后續還債的壓力依然很大，很多資金使用都受限，前兩天還有個新聞，說萬科、建行等巨頭，密集終止2024年初申報的Reits項目。

（來源：澎湃新聞）?

本來Reits是發行方短期籌措資金的一個方式，但現在這個方式也不好搞，一方面如果發行之后又是折價，那么照樣是需要計提減值；

另一方面，可能監管這邊覺得還是有風險，也就是底層資產質量不太行，你自己都欠那么多錢了，投資人買了以后的錢又咋辦？

這次申請撤回的幾個項目，審核流程都是已經被擱置比較長時間的。反過來也可以看到，對于Reits的審核標準和之前相比提升了，尤其是房地產及相關產業鏈的項目。

不過監管這塊，還是在政策支持上給了點空間。

最近有一個熱點，是說部分房企已經不用每月再上報“三條紅線”指標了。

（來源：財聯社）?

這三條紅線，規定了房企剔除預收款后的資產負債率不大于70%、凈負債率不高于100%、現金短債比不低于1倍。三條都踩了，就不能新增有息債務，三條都合格，有息債務年增速上限也不能超過 15%。

放松之后，房企獲得融資貸款就會容易一些，資金鏈的緊繃會得到緩解，降價銷售的操作可能也不用那么猛了，那么反映到新房價格上，也是個利好。

當然，部分出險房企仍然被要求定期匯報資產負債率等財務指標，但起碼從整體高壓到精細管控的這個轉變來看，監管認為風險已經出清了挺多，是需要去托一下房地產市場的。

不過對于“房地產就觸底”這個結論，還是不能直接下。

畢竟萬科這個房企頭頭都還是這種情況，不敢說就到底了，融資可以松綁，本身房企也不怎么敢加杠桿了，三條線再勒著也沒什么意思，松綁無妨，但最終還是要靠銷售端的實質性復蘇。

看看房地產的數據，2026開年以來確實還不錯，截至1月25日，22城二手房成交面積的同比降幅收窄到-13%，較上月-26.8%的降幅明顯改善，從成交趨勢看，開年以來22城二手房成交面積環比也是延續正增長。

1月份，一、二、三線城市，二手房掛牌價格月環比分別為-0.3%、-0.7%、-0.6%，較2025年底-0.5%、-0.8%、-0.7%的月環比跌幅改善，而且核心城市的二手房掛牌量并沒有上升。

接下來，依然需要觀察能不能持續，“金三銀四”期間重點城市二手房掛牌量，會不會再度回升。

之前說房地產政策要一次性給足，不能添油戰術，還要且看后面到底能出啥藥，藥效如何。

但總有人鼓吹這就到底了，恐怕還是為時尚早。

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