保利物業利潤創新高背后：1.5萬物業人“消失”，撐起降本神話

保利物業利潤創新高背后：1.5萬物業人“消失”，撐起降本神話
2026年04月10日 20:46 星島話財經
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《星島》記者 林煙?深圳報道

近期，保利物業（06049.HK）發布的2025年年度報告顯示，公司期內收入依然錄得同比增長4.80%至171.26億元，但盈利端表現承壓，毛利僅同比微增0.03%至29.85億元；對應毛利率已從2024年同期的18.26%下滑至17.43%，創近年新低。

分業務來看，物業管理服務作為保利物業的“基本盤”，期內毛利同比增長5.25%至17.61億元，毛利率卻降至13.39%的近年低位，成為拖累公司整體毛利率下行的核心因素；社區增值服務是唯一保持盈利能力提升的業務，其毛利率從2020年的30.27%升至2025年的41.25%，但受行業環境影響，毛利仍同比下降3.17%至9.65億元；非業主增值服務則遭遇雙重下滑，毛利同比下降17.64%至2.59億元，毛利率同步降至15.80%，同樣處于近年來低位。

▲數據來源：企業公告，星島新聞整理

值得注意的是，即便整體盈利承壓，保利物業仍交出了穩健的利潤答卷。期內公司溢利同比增長5.3%至15.7億元，歸母凈利潤同比增長5.1%至15.50億元，創近年新高；對應歸母凈利潤率9.05%。同比增加0.3個百分點。

深入剖析并不難發現，保利物業利潤穩增長的秘密，實則藏在了成本的調整之中。

數據顯示，2025年保利物業行政開支為9.93億元，較上年同期的11.22億元減少11.46%，這1.29億元的壓降金額成為支撐利潤增長的核心來源。保利物業對此解釋稱，行政開支的減少，主要是由于期內區域合并管理，管理效率提升，管理成本降低。

而行政開支的壓降，僅是成本調整的一個縮影。員工規模及相關支出的優化，才是保利物業降本的重要舞臺。2025年，保利物業雇員人數為28692人，同比減少1433人，五年間累計減少15659人；總員工成本同步降至34.86億元，同比壓降3.06億元，較2022年高點累計壓降11.91億元。

與之形成鮮明反差的是，2020—2025年，保利物業的在管面積從5.67億平方米穩步增長至10.12億平方米，年復合增長率12.2%，其中第三方項目占比達64%，穩居行業第一梯隊。在管面積逐年增長但雇員人數大幅減少，這一矛盾背后，是保利物業大規模采用“外包”模式替代自有一線員工的經營策略。

▲數據來源：企業公告，星島新聞整理

據《星島》了解，早在數年前，保利物業便已啟動外包布局，將公司主管層級以下員工從正式編制中剝離，以外包形式開展安防、工程、客服等核心基礎崗位業務；至2025年，這一外包范圍已進一步擴大至業務經理以下員工。這也意味著，保利物業2025年減少的1433名雇員，并非完全是降本裁員的結果，更多是轉為外包服務商的用工形式。

在各類剝離的職能中，安防職能的補充主要通過與第三方機構合作采購實現。例如，北京京城保安服務有限公司就曾與保利物業在全國各區域開展全面合作，主要為其提供安保、安檢相關解決方案。

大規模基礎崗位分包，直接推動保利物業貿易應付款項快速增長。2025年，公司貿易應付款項約31.72億元，同比增長15.19%，其中接近97%為第三方應付款項；過去六年間，該指標漲幅接近7倍。保利物業明確表示，這主要是由于集團在管面積的擴大，對應分包于獨立第三方服務供應商的規模持續增加。

▲數據來源：企業公告，星島新聞整理

對于物業企業而言，外包模式可以助力其實現“輕資產”運營，既降低了自有員工的人力成本，又保障了業務規模的順利擴張。從人均效能的角度看，2020—2025年，保利物業雇員人均在管面積從1.28萬平方米增至3.53萬平方米，漲幅接近1.76倍；雇員人均年成本從7.95萬元增至12.15萬元，漲幅接近53%，說明公司留存的員工更多以高技能的管理、技術崗為主，人力結構得到一定優化。

不過，高度依賴外包的模式也暗藏短板。一方面，大量基礎服務外包導致企業對第三方供應商的依賴度持續加深，若監管不到位或溝通不順暢，可能出現服務標準不統一、響應不及時等問題，進而影響企業的品牌口碑；另一方面，依靠外包實現的成本優化，本質上仍屬于運營層面的效率調整，并非技術、產品或服務模式的創新突破，難以為企業形成差異化壁壘。

由此可見，保利物業2025年的盈利穩健增長，并不完全是核心服務能力、增值服務體系或數字化壁壘等可持續核心競爭力的紅利，而是通過人力結構調整與業務外包實現的財務效果優化。盡管公司在數字化建設上已有一定投入，推進智慧社區與片區化管理試點，但短期內仍未擺脫對成本調節的依賴。

在2025年度業績會上，保利物業董事長吳蘭玉提出，公司要錨定“十五五”期間實現可持續和高質量發展的目標來謀篇布局，其中2026年收入和利潤的增速不低于5%。面對這一目標，保利物業如何真正依靠核心競爭力實現高質量增長，仍有待市場觀察。

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