中資美元債 | 地產(chǎn)二級市場半月報

久期財經(jīng)訊，3月17日，本網(wǎng)站對中資地產(chǎn)美元債近半個月(3月1日至3月15日)的二級市場走勢進行了分析。

3月上旬，中資地產(chǎn)美元債二級市場整體明顯回落，投資級地產(chǎn)債普遍下行，高收益級基本穩(wěn)定。值得注意的是，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月百強房企單月銷售操盤金額1234.2億元，1-2月累計達2888.7億元，頭部房企經(jīng)營韌性持續(xù)凸顯，其中，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地分別以236億元、218.4億元、205.9億元穩(wěn)居前三。

另外，據(jù)媒體數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025年上市公募REITs募集資金總額為468億元，其中擴募規(guī)模60.2億元。截至2026年2月底，我國公募REITs已上市的總規(guī)模已經(jīng)達到了2154.7億元。其中，華夏保利發(fā)展REIT、廣發(fā)新城吾悅REIT等已于近日遞交申請。

投資級普遍下行，高收益級基本穩(wěn)定

如下圖所示，3月上半月，中資地產(chǎn)美元債投資級地產(chǎn)債普遍下行，港資背景房企較為明顯。

其中，南豐國際控股NANFUN 5 PERP、希慎興業(yè)HYSAN 3.55 06/16/35、太古股份SWIRE 4.625 08/28/32估值下行均超2pt，收益率分別上行約16bps、31bps和36bps;此外，中國海外發(fā)展CHIOLI 6.375 10/29/43、CHIOLI 5.35 11/15/42、CHIOLI 6.45 06/11/34等債券估值亦下行超2pt，收益率均上行超18bps;中國金茂CHJMAO 3.2 04/09/26收益率上行超65bps，估值保持穩(wěn)定99美元左右高位。

公司公告及消息方面，太古股份訂立配售協(xié)議以出售國泰航空約2.52%股份，凈籌約17.89億港元用于一般營運資金;華潤置地獲授10億港元的定期貸款融資;越秀集團與北京華聯(lián)(SKP)簽署合作協(xié)議，總價236億元廣州馬場地塊引入SKP。

3月上旬，高收益級及無評級地產(chǎn)債基本穩(wěn)定，部分房企持續(xù)推進債務重組及融資事宜。

近日，新城發(fā)展通過“發(fā)新還舊”組合優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，其子公司新城環(huán)球有限公司已完成對FTLNHD 4.5 05/02/26和FTLNHD 11.88 09/30/27的現(xiàn)金購買要約，并同步擔保發(fā)行3.55億美元債券，票面利率為11.8%，收益用于購買要約和償還現(xiàn)有債務。值得注意的是，此次要約收購設置了“優(yōu)先接納權(quán)”條款，凡認購新發(fā)債券的合格投資者，若同時參與上述兩只債券的要約收購，可獲得與新發(fā)債券認購金額相當?shù)膬?yōu)先接納額度，若僅參與單一要約收購，優(yōu)先接納額度等同于新發(fā)債券認購金額。此外，新城發(fā)展積極通過多元渠道緩解償債壓力，新城控股旗下的廣發(fā)新城吾悅商業(yè)不動產(chǎn)REIT項目遞表已于近日獲受理。受上述融資利好支撐，現(xiàn)該公司存續(xù)美元債價格保持穩(wěn)定，均價在96美元以上高位。

據(jù)媒體報道，黑石入股新世界發(fā)展的談判據(jù)悉陷入僵局，原因是鄭氏家族拒絕讓出控制權(quán)，據(jù)悉，黑石已提議向一家特殊目的公司注資約25億美元，從而成為新世界發(fā)展的最大股東，而鄭氏家族將投資10億-15億美元。現(xiàn)談判有所放緩，鄭氏家族還在尋求與其他投資者達成不用讓渡影響力的交易。同時，新世界發(fā)展宣布遞延支付NWDEVL 6.25 PERP分配款項。盡管外部融資遇阻，但該公司持續(xù)推進減債工作，中期業(yè)績報告顯示，其就合共約200億港元的永續(xù)證券及擔保優(yōu)先票據(jù)完成債務置換，債務置換完成后，未償付永續(xù)證券及擔保優(yōu)先票據(jù)本金會減少約87億港元及400萬港元。目前，該公司永續(xù)債NWDEVL 4.125 PERP、NWDEVL 5.25 PERP、NWDEVL 10.131 PERP價格有所回升，漲幅分別約4%和2%，但長端票據(jù)價格小幅承壓，NWDEVL 4.125 07/18/29、NWDEVL 4.5 05/19/30、NWDEVL 3.75 01/14/31跌幅均約3%。

另外，路勁宣布已與相當大比例的債權(quán)人，包括部分AHG成員達成原則性重組方案。方案將透過新選計劃及路勁計劃而實施。其中，新選計劃擬向票據(jù)持有人發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，由債權(quán)人特殊目的公司持有勁投70%股權(quán)，路勁計劃則提供兩種選擇，總額19.05億美元，債權(quán)人可選擇現(xiàn)金或中期債券加普通股轉(zhuǎn)換，本金減免比例為52.50%。現(xiàn)該公司長端票據(jù)價格波動明顯，其中，ROADKG 6.7 03/30/28、ROADKG 6 03/04/29跌幅均超6%至約22美元，而三只永續(xù)債小幅上行，ROADKG 7.75 PERP漲幅約3%至約21美元。

公司公告及消息方面，出險房企中，花樣年控股46.55億美元境外債重組方案獲債權(quán)人通過，香港及開曼計劃生效日期于3月13日落實，同時，完成涉及彩生活股份糾紛的重組協(xié)議;佳兆業(yè)集團同意征求于3月13日屆滿，其已自各系列票據(jù)的持有人取得必要同意;陽光100中國收到清盤呈請，將于5月20日進行聆訊，公司將反對呈請;合景泰富集團達成境外債務重組原則性協(xié)議，主席擬注資最多1000萬美元支持重組，此外，清盤呈請聆訊進一步延期至6月22日;雅居樂集團清盤呈請聆訊延期至6月29日，此外，該公司擬出售附屬公司不動產(chǎn)及運營資產(chǎn)以優(yōu)化資產(chǎn)配置化解債務風險;易居企業(yè)控股約72.58%境外債務持有人已同意重組支持協(xié)議;碧桂園向GLAS HK配發(fā)及發(fā)行3600萬股額外協(xié)調(diào)委員會工作費用股份;億達中國貸款逾期已構(gòu)成債務違約，雙方仍在就貸款展期事宜進行積極協(xié)商;榮盛發(fā)展2026年度第二次臨時股東會審議通過債務重組等議案;華夏幸福臨時管理人公開招募和遴選重整投資人;粵港灣控股擬更名為“粵港灣智算科技有限公司”。

萬科企業(yè)控股子公司西安亞建及業(yè)程投資合計約人民幣3.23億元貸款獲展期一年;龍湖集團已經(jīng)完成資金的劃款，用于兌付3月4日到期的“16龍湖04”;仁恒置地子公司進一步回購并注銷2500.9萬美元YLLGSP 5.125 05/20/26;招商局置地附屬擬7958.96萬元收購西安招璽錦樾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán);遠東發(fā)展擬1800萬英鎊出售英國倫敦物業(yè);盈大地產(chǎn)附屬擬出售于PACIFIC CENTURY PLACE,JAKARTA的全部股權(quán);五礦地產(chǎn)股份于聯(lián)交所的上市地位于3月3日起撤銷。

2月商品住宅售價環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，美聯(lián)儲降息預期顯著降溫

根據(jù)久期財經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，截至3月15日，2026-2028年到期地產(chǎn)美元債的價格和收益率分布如下。由于投資級債券主要受到美國基準利率的整體影響，價格基本集中在80-100的區(qū)間;而高收益及無評級債券則因受信用風險的影響，房企個體差異較大，價格和收益率(已剔除500%以上的離群值)較為分散。

3月1日至3月15日期間，中資地產(chǎn)美元債二級市場整體明顯回落，iBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)期間下行1.43pt，最新報181.48，到期收益率上行0.68 %，最新報13.55%。

國內(nèi)方面，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2月份商品住宅銷售價格環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為持平;二、三線城市環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1個百分點;各線城市商品住宅銷售價格同比下降，一線城市同比下降2.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，二、三線城市同比分別下降3.1%和4.0%，降幅分別擴大0.2個和0.1個百分點。

另外，1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9612億元，同比下降11.1%;其中住宅投資7282億元，下降10.7%;新建商品房銷售面積9293萬平方米，同比下降13.5%，其中住宅銷售面積下降15.9%;新建商品房銷售額8186億元，下降20.2%，其中住宅銷售額下降21.8%。

另外，上海印發(fā)《關于調(diào)整上海市商業(yè)用房購房貸款最低首付款比例政策的通知》，對上海市商業(yè)用房購房貸款政策作出以下調(diào)整：自2026年3月16日起，上海市商業(yè)用房(含“商住兩用房”)購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

海外方面，由于中東沖突持續(xù)升級推高油價并可能進一步加劇通脹預期，債券期權(quán)交易員正越來越多地押注美聯(lián)儲今年將放棄降息計劃。據(jù)CME美聯(lián)儲觀察工具顯示，普遍預測今年僅降息一次，且大幅后移至9月而不是此前預期的上半年。

由于面臨來自中東沖突引發(fā)的新一輪通脹威脅，市場確信歐洲央行將不得不采取行動，押注今年會有一到兩次加息，同時，英國央行本周預計將推遲降息。

市場預計，日本央行在下周維持政策不變后，可能會在4月份提高基準利率。