未償債務(wù)122億元，總負(fù)債超2600億元，這家房企境內(nèi)債重組方案出爐！

圖源：文軒圖庫(kù)

觀察員丨加西亞 ? 審校丨王恒

近日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布擬對(duì)旗下6只境內(nèi)公司債券推出全面重組方案，未償還本金合計(jì)逾122億元。該方案首次引入“應(yīng)收賬款信托份額抵債”選項(xiàng)，與現(xiàn)金購(gòu)回、以物抵債共同構(gòu)成多元債務(wù)化解“套餐”。

不難發(fā)現(xiàn)，此舉本質(zhì)是以時(shí)間換空間，其創(chuàng)新之處在于將應(yīng)收賬款信托納入公開(kāi)市場(chǎng)債券重組工具箱，結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單且可規(guī)避股價(jià)波動(dòng)影響，但底層資產(chǎn)現(xiàn)金流能見(jiàn)度較低等問(wèn)題值得關(guān)注。

對(duì)此，文軒智庫(kù)專家，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)文軒財(cái)經(jīng)表示：富力此次債務(wù)重組，涉及120多億的債務(wù)，規(guī)模較大。也說(shuō)明化債方面有決心。從化債內(nèi)容看比較豐富，通過(guò)切割方式來(lái)分散化債的難度，有助于逐個(gè)突破，有效推動(dòng)化債工作的開(kāi)展，促進(jìn)化債工作實(shí)質(zhì)性落地。

鑒于富力地產(chǎn)公司整體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，公司擬初步為公司境內(nèi)公司債券持有人提供整體境內(nèi)債券重組方案，包括現(xiàn)金購(gòu)回、以物抵債、應(yīng)收賬款信托份額抵債、資產(chǎn)信托份額抵債、股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付和全額留債長(zhǎng)展期，具體如下：

一現(xiàn)金購(gòu)回：公司擬對(duì)債券分三次進(jìn)行折價(jià)(每張債券剩余面值的20%)購(gòu)回，預(yù)計(jì)購(gòu)回總金額不超過(guò)人民幣6億元。

二以物抵債：公司擬以實(shí)物資產(chǎn)償付債券，每人民幣100元剩余面值的債券可申報(bào)登記可抵債價(jià)值為人民幣30元的實(shí)物資產(chǎn)，本次擬進(jìn)行以物抵債的未償還債券本金余額合計(jì)不超過(guò)人民幣66億元。

三應(yīng)收賬款信托份額抵債：公司擬以人民幣3億元應(yīng)收回購(gòu)款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)立應(yīng)收賬款信托，每人民幣100元剩余面值的債券可申報(bào)登記價(jià)值為人民幣30元的信托份額。本次擬進(jìn)行應(yīng)收賬款信托份額抵債的未償還債券本金余額合計(jì)不超過(guò)人民幣10億元。

四資產(chǎn)信托份額抵債：公司擬以實(shí)物資產(chǎn)收益權(quán)作為資產(chǎn)信托的基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)立服務(wù)型信托，每人民幣100元剩余面值的債券可申報(bào)登記價(jià)值為人民幣35元的資產(chǎn)信托份額。本次擬進(jìn)行資產(chǎn)信托份額抵債的未償還債券本金余額合計(jì)不超過(guò)人民幣57億元。

五股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付：公司擬在中國(guó)香港向特殊目的信托定向增發(fā)股票數(shù)量不超過(guò)2億股，用于股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付。處置定增股票所獲外幣資金凈額等額的境內(nèi)資金將用于償付獲配股票選項(xiàng)的債券持有人。

六全額留債長(zhǎng)展期：若本次境內(nèi)債券重組經(jīng)全部持有人會(huì)議通過(guò)得以順利推進(jìn)落地，上述選項(xiàng)完成后的剩余境內(nèi)公司債券本金將全部展期至2035年9月16日。自2031年3月16日起每張債券每半年以現(xiàn)金支付人民幣1元本金，于最后一期到期日支付全部剩余本金及利息。過(guò)往及長(zhǎng)展期期間內(nèi)的利息部分統(tǒng)一降低至1%，單利計(jì)息、不計(jì)復(fù)利。

本次富力地產(chǎn)境內(nèi)債重組，為自身爭(zhēng)取生存窗口。

過(guò)去，憑借“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式急速擴(kuò)張、銷售額破紀(jì)錄的頭部房企們，如今面臨債務(wù)重組與業(yè)務(wù)收縮的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新階段正在艱難重構(gòu)中。

2025年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在“市場(chǎng)+保障”雙軌制新格局下深度調(diào)整，行業(yè)出清加速，房企生存狀況呈現(xiàn)顯著分化。房企已從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向聚焦存量運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)質(zhì)量和精細(xì)化管理階段。

富力地產(chǎn)憑借早年舊改等城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目迅速崛起，躋身行業(yè)“華南五虎”之列，并于2005年在香港聯(lián)交所上市。通過(guò)多元化投資，規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。

然而，在行業(yè)周期性下行及政策調(diào)控背景下，其長(zhǎng)期依賴高杠桿的運(yùn)營(yíng)模式最終出現(xiàn)流動(dòng)性困難，目前其處于嚴(yán)重資不抵債境況之中。

據(jù)富力地產(chǎn)2025年中期業(yè)績(jī)公告顯示，期內(nèi)來(lái)自物業(yè)發(fā)展的營(yíng)業(yè)額由去年同期人民幣104.84億元減少60%至人民幣41.65億元；交付銷售物業(yè)460,960平方米，較去年同期交付的887,900平方米減少約48%。

期內(nèi)，富力地產(chǎn)投資物業(yè)租金收入由2024年上半年人民幣4.25億元減少26%至人民幣3.13億元；酒店?duì)I運(yùn)營(yíng)業(yè)額由去年同期人民幣27.62億元下降70%至人民幣8.27億元。

2025上半年，富力地產(chǎn)銷售成本為人民幣45.06億元，較去年同期人民幣128.82億元減少65%。截至2025年6月30日止期間，富力地產(chǎn)錄得凈虧損人民幣40.82億元，而截至2024年6月30止期間則錄得凈虧損人民幣23.31億元，

之所以數(shù)據(jù)存虧損，其稱主要由于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，導(dǎo)致來(lái)自物業(yè)開(kāi)發(fā)的收入下降。

另外債務(wù)層面，富力地產(chǎn)總資產(chǎn)為2891.49億元，其中發(fā)展物業(yè)規(guī)模為1207.38億元，占比41.75%。總負(fù)債攀升至2643.79億元，比去年年末時(shí)增加約22.43億元。截至2025年6月30日，總負(fù)債2643.79億元，凈資產(chǎn)247.71億元，資產(chǎn)負(fù)債率91.43%。

值得一提的是，上半年富力地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅剩6.88億元！

文軒財(cái)經(jīng)注意到，富力地產(chǎn)在面對(duì)銷售業(yè)績(jī)驟降和債務(wù)危機(jī)時(shí)，近三年來(lái)實(shí)施了一系列“自救”，通過(guò)“債務(wù)重組換時(shí)間、資產(chǎn)處置換現(xiàn)金、保交付穩(wěn)運(yùn)營(yíng)”等措施。

2022年11月，富力成為國(guó)內(nèi)首家完成境內(nèi)境外債券整體重組的大型房企，涉及約499億元人民幣的債務(wù)。該重組方案通過(guò)展期、兌付折讓、提供股權(quán)抵債等多種選項(xiàng)，為公司爭(zhēng)取到關(guān)鍵的喘息期，避免了立即破產(chǎn)清算的風(fēng)險(xiǎn)。

富力地產(chǎn)以“斷臂求生”式的資產(chǎn)處置方式以回籠資金。公司多次出售旗下物流園、酒店及海外項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給國(guó)資或其他第三方，由于目前其債務(wù)數(shù)額較大，資產(chǎn)質(zhì)量和現(xiàn)金流狀況依然面臨考驗(yàn)。